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  大城南扩,徐州下个十年看城南

  26年主城蝶变,昔日郊区变主流城区

  26年前,泉山区还是徐州的郊区,鼓楼区则是徐州的主城区。直到1993年,徐州调整市区行政区划,将云龙区的王陵、永安、西关和湖滨4个街道办事处,鼓楼区的夹河、和平2个街道办事处,铜沛、牌楼2个街道办事处位于中山北路以西的居委会划归郊区管辖,将徐州市郊区更名为泉山区。自此,泉山区版图扩大,全区总面积达110平方公里,云龙湖、云龙山,淮海路、中山路横贯其中。不论是价格高地的市中心板块、还是刷新徐州楼市天花板的云龙湖板块,都与泉山区有着密不可分的联系。泉山发展正盛,目前区域住宅均价已在徐州老城心鼓楼区之上(泉山区新房均价12895元/㎡,鼓楼区新房均价10809元/㎡),原本还是徐州南部郊区的泉山,如今已成为了中心城市发展下的核心区。

  泉山经济发展迅猛,市区版图南扩迫在眉睫

  徐州为什么需要南扩?2010年之前的泉山区在徐州的最南端,拥有丰富的自然和人文景观资源,具有完善的城市服务功能,是生态良好的城市生活区。而当时的徐州城市在寻求创新转型,需要更多的高新技术产业来进一步提升经济水平,随着一步步的发展,泉山聚集了众多教育科研产业基地,泉山区也荣获全国注册送68进步先进区、国家知识产权强区工程试点区、江苏省人才先进区、江苏省创新型试点区。在徐州产业转型的进程中,泉山区需要更多的土地来支撑产业的发展。只有扩张市域面积,才能满足徐州产业变革的发展需求。

  因而,在2010年9月28日铜山县正式更名为铜山区,撤县立区。徐州城市的占地面积扩大到到3000km²,城市人口增加至300万,使徐州市区行政区域从江苏省第10位上升到第3位,面积和人口分别达到调整前的2.6倍和1.7倍。升级为行政区的铜山成功晋升为国家级开发区,实现了又一里程碑式的重大战略突破,为徐州实现跨越式发展创造了宝贵的机遇。
  (徐州扩容前后主城占地面积对比)

  城市沿着边界向外扩张是城市发展的一个基本规律,所以铜山撤县划区、徐州“南扩”政策是顺应城市发展的必然结果。很多特大城市周边都在建设新区,而新区发展的快慢很大程度源于它们与城市的距离。这里可以参考日本提出的数字:新区和新城不能超过大城市中心30公里。

  翟山板块从南门户华丽蜕变南中心

  南扩政策之下,城南迎来了绝佳的发展机遇,区域的升级,也带动着板块的焕然一新,原本是泉山最南端的翟山板块,摇身变成徐州主城区的中心位置,同时凭借这左右逢源的丰盈配套和完善的地铁交通路网,成为城南当之无愧的南中芯地位。2016年底,徐州正式发布“2+6+15”新型区域中心城市空间新格局,翟山板块成为“六组团”的重要组成部分,更是徐州向南发展的桥头堡。在徐州南扩的发展过程中,翟山板块雄踞城市主城区大版图的中心位置,与周边四大板块相连,成为“两心”互通的重要桥梁,承载着城市新的行政中心、金融中心相互交融的重要功能地位。翟山从南门户到南中芯的华丽蜕变,不仅证明了翟山不可或缺的地位,也代表着徐州向中心城市迈进的坚实步伐。
  (2020年徐州2+6+15新型区域中心城市空间图)

  从深圳看徐州,徐州下个十年看哪里

  每个城市的发展、区域板块的升级总是有着惊人的相似。以深圳为例,罗湖区位于深圳经济特区中部,是深圳经济特区开发最早的城区,闻名全国的“深圳速度”在这里诞生,当时人们以为罗湖便是深圳价格最高的地方。直到上世纪90年代中后期,福田区开始发力,逐渐抢走罗湖的风头,并随着中轴线的规划及2004年市民中心的启用,稳坐中心区的宝座,再一次刷新了楼市天花板。在福田向中心区宝座发起冲击的同时,深圳的时任领导者已经在南山布局注册送68产业和深圳湾口岸的规划与开发建设。于是,因为坐拥注册送68园以及后海片区崛起的南山再一次让人们惊叹。

  罗湖及福田的发展空间逐步饱和,从罗湖到福田,再从福田到南山、再到当前最热门的前海,深圳城市中心漂移的路径渐趋明显,城市的产业支柱在哪里,城市的发展就在哪里,所以才有“深圳第一个十年看罗湖,第二个十年看福田,第三个十年看南山,未来的十年看前海”的说法。

  或许我们可以预判,未来的徐州发展会跟深圳相似。曾经的鼓楼就是饱受瞩目的罗湖,徐州的城东就是后发起势的福田,而城市向南扩容的泉山或许就是徐州的“南山”,持续扩容的脚步还在继续,徐州正在迎来城势向南的“前海”时代。翟山作为向南发展的要塞之地,将无限的潜力,成为下一个城南新高点。“祖上城南人,代代城南心”,在这片包涵精神记忆的城南热土之上,翟山,将会重塑新一轮的“城南价值”。谁读懂城南20年发展,谁就读懂徐州未来20年的机遇。徐州,下个十年看城南。


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